در اندیشه زمین 400 متری برای ایرانیان
زمین کم نداریم؛ شهر را اشتباه ساخته‌ایم
بحران مسکن در ایران سال‌هاست عمدتاً با کمبود زمین، ضرورت تراکم بیشتر و توسعه عمودی شهرها توضیح داده می‌شود. دکتر عباس جهانبخش، عضو هیئت علمی دانشکده معماری و شهرسازی دانشگاه هنر اصفهان و مدیر اندیشکده زیست‌شهر، در گفت‌وگو با «حکمران» روایتی متفاوت و راهگشا از این مسئله ارائه می‌کند. از نگاه او، بخش مهمی از بحران مسکن بیش از آنکه محصول کمبود طبیعی زمین باشد، حاصل نوع حکمرانی زمین، تمرکز جمعیت در کل
حران مسکن در ایران سال‌هاست عمدتاً با یک پاسخ تکراری توضیح داده می‌شود: زمین محدود است، جمعیت زیاد است و ناگزیر باید شهرها را متراکم‌تر کرد، ساختمان‌ها را بالاتر برد و خانوارها را در واحدهای کوچک‌تر اسکان داد. دکتر عباس جهانبخش این روایت را از اساس نیازمند بازنگری می‌داند. در تصویری که او از مسئله ارائه می‌کند، ایران پیش از آنکه با «کمبود طبیعی زمین» مواجه باشد، با مسئله «حکمرانی زمین» روبه‌روست؛ حکمرانی‌ای که طی چند دهه، توسعه شهرها را محدود، جمعیت و سرمایه را در چند کلان‌شهر متمرکز، قیمت زمین را به یکی از اصلی‌ترین عوامل افزایش هزینه مسکن تبدیل و الگوی آپارتمان‌نشینی متراکم را به گزینه غالب زندگی شهری بدل کرده است.
دکتر جهانبخش در این گفت‌وگو تلاش می‌کند مسئله مسکن را از محدوده ساخت چند میلیون واحد مسکونی فراتر ببرد. برای او مسئله اصلی، بازتعریف رابطه انسان با زمین، خانه، محل کار، طبیعت و اجتماع است. بر همین مبنا، توسعه افقی شهر صرفاً یک شیوه ساخت مسکن محسوب نمی‌شود؛ بخشی از یک الگوی متفاوت توسعه سرزمین است که می‌تواند اقتصاد، خانواده، محیط زیست، امنیت، تولید و کیفیت زندگی را هم‌زمان تحت تأثیر قرار دهد.
عدد یک میلیارد نفر؛ سنجش ظرفیت سرزمین، نه پیشنهاد جمعیتی
یکی از موضوعاتی که در روزهای اخیر واکنش‌های فراوانی برانگیخته، این جمله بود که "با حذف مناطق غیر قابل سکونت، مثل گسل، کوه، کویر و اراضی کشاورزی اگر به هر خانوار ایرانی 400 متر زمین اختصاص یابد، ایران برای اسکان یک میلیارد نفر جا دارد" دکتر جهانبخش در توضیح این موضوع بر یک تفکیک مهم تأکید می‌کند. سخن گفتن از «ظرفیت یک میلیارد نفر» به معنای توصیه به افزایش جمعیت ایران تا یک میلیارد نفر نیست. این عدد در بحث او، ابزاری برای نشان دادن ظرفیت بالقوه سرزمینی ایران است. به بیان دیگر، هدف این است که نشان داده شود محدودیت زمین به آن شدتی که در سیاست‌گذاری شهری ایران تصویر می‌شود وجود ندارد.
او مسئله را از زاویه آمایش سرزمین بررسی می‌کند. بخش کوچکی از مساحت ایران در حال حاضر در اختیار سکونتگاه‌های شهری و روستایی قرار دارد و در عین حال، پس از کنار گذاشتن پهنه‌های زراعی، جنگلی، مناطق دارای محدودیت‌های محیط‌زیستی، گسل‌ها، مناطق دارای شیب نامناسب و سایر موانع طبیعی و فنی، همچنان بخش قابل توجهی از سرزمین از درجات مختلف قابلیت جمعیت‌پذیری برخوردار است.
دکتر جهانبخش از حدود ۱۵ درصد مساحت کشور سخن می‌گوید که در مطالعات آمایشی در سطوح مختلف، ظرفیت جمعیت‌پذیری دارند. این ۱۵ درصد به معنای آن نیست که قرار است تمام این پهنه ساخته شود. سخن بر سر مجموعه‌ای از پهنه‌هاست که در صورت نیاز کشور به توسعه سکونتگاهی، نسبت به بسیاری از نقاط دیگر ظرفیت و اولویت بیشتری دارند.
از همین زاویه، محاسبه‌هایی مانند اختصاص قطعاتی در حدود ۴۰۰ متر به خانوارها معنا پیدا می‌کند. چنین محاسبه‌ای بیش از آنکه نسخه‌ای فوری برای توزیع زمین باشد، یک آزمایش ذهنی و سیاستی است. آیا واقعاً کشوری با وسعت ایران ناگزیر است بخش بزرگی از مردم خود را در واحدهای کوچک و گران‌قیمت چند کلان‌شهر متراکم کند؟ پاسخ دکتر جهانبخش منفی است.
بحران مسکن از جایی آغاز شد که زمین کمیاب شد
دکتر جهانبخش یکی از ریشه‌های بحران مسکن را تبدیل شدن زمین به کالایی مصنوعاً کمیاب می‌داند. هنگامی که محدوده توسعه شهر محدود می‌شود و ورود زمین جدید به چرخه سکونت دشوار است، زمین موجود به‌تدریج ارزش سرمایه‌ای و سوداگری بیشتری پیدا می‌کند. در چنین شرایطی بخش قابل توجهی از هزینه‌ای که خانوار برای مسکن پرداخت می‌کند، دیگر صرفاً هزینه ساخت خانه نیست؛ هزینه دستیابی به زمینی است که سیاست‌گذاری شهری آن را کمیاب کرده است.
این مسئله در کلان‌شهرها شدیدتر دیده می‌شود. خانوار برای دسترسی به یک واحد کوچک آپارتمانی ناچار است بخش بزرگی از درآمد چندین سال خود را صرف کند، در حالی که سهم زمین اشغال‌شده توسط سکونتگاه‌ها نسبت به وسعت کشور بسیار محدود است.
دکتر جهانبخش توجه سیاست‌گذار را از «کمبود زمین» به «نحوه عرضه زمین» منتقل می‌کند. افزایش عرضه نیز در نگاه او به معنای گسترش بی‌ضابطه شهرها یا ساخت‌وساز در هر نقطه ممکن نیست. آمایش سرزمین باید تعیین کند که توسعه در کجا صورت گیرد و چه نقاطی به دلایل محیط‌زیستی، کشاورزی، اقلیمی یا مخاطرات طبیعی از توسعه کنار گذاشته شوند. به این ترتیب، توسعه افقی مورد نظر او با پراکنده‌رویی بی‌برنامه شهری تفاوت بنیادی دارد.
توسعه افقی یعنی شهر ساختن، نه خوابگاه
یکی از مهم‌ترین بخش‌های دیدگاه دکتر جهانبخش، تفکیک توسعه افقی از تجربه ناموفق برخی شهرهای جدید است. واگذاری زمین در منطقه‌ای فاقد شغل، مدرسه، خدمات درمانی، زیرساخت اجتماعی و اقتصاد محلی، توسعه مطلوب محسوب نمی‌شود. اگر خانواده‌ای در خارج از تهران صاحب خانه شود اما هر روز ناچار باشد برای کار، آموزش، درمان و خدمات به تهران بازگردد، بخش بزرگی از مزیت سکونت در خارج از کلان‌شهر از میان خواهد رفت.
جهانبخش برای توضیح این مسئله به تجربه بخش‌هایی از شهر جدید پرند اشاره می‌کند. مسئله پرند از نگاه او فاصله از تهران نیست؛ وابستگی شدید آن به تهران است. یک سکونتگاه زمانی به شهر واقعی تبدیل می‌شود که زندگی اقتصادی و اجتماعی در درون آن جریان پیدا کند.
در الگوی مورد نظر دکتر جهانبخش، مسکن باید با اشتغال، خدمات، آموزش و تولید پیوند بخورد. شهر جدید باید از همان ابتدا برای آن طراحی شود که مردم بتوانند بخش قابل توجهی از زندگی روزمره خود را در همان محیط سامان دهند. اینجاست که مفهوم «شهر مولد» در اندیشه او اهمیت پیدا می‌کند.
شهر مولد، مجموعه‌ای از ساختمان‌های مسکونی نیست که ساکنان آن صبح از شهر خارج شوند و شب برای خواب بازگردند. شهر مولد باید اقتصاد درونی داشته باشد؛ از کسب‌وکارهای خرد و مشاغل خانوادگی گرفته تا کارگاه‌های کوچک، خدمات محلی و شکل‌های جدید اشتغال که فناوری امکان آنها را فراهم کرده است.
جهانبخش برای توضیح این مسئله به تجربه بخش‌هایی از شهر جدید پرند اشاره می‌کند. مسئله پرند از نگاه او فاصله از تهران نیست؛ وابستگی شدید آن به تهران است. یک سکونتگاه زمانی به شهر واقعی تبدیل می‌شود که زندگی اقتصادی و اجتماعی در درون آن جریان پیدا کند.
شهر آینده باید فاصله خانه و کار را کاهش دهد
یکی از پرسش‌های اساسی جهانبخش درباره شهر مدرن این است که چرا میلیون‌ها انسان باید هر روز مسافت‌های طولانی میان خانه و محل کار طی کنند؟ بخش زیادی از سیاست حمل‌ونقل شهری بر این فرض بنا شده که حجم عظیم سفرهای روزانه امری طبیعی و اجتناب‌ناپذیر است و مسئله اصلی صرفاً انتخاب وسیله جابه‌جایی است؛ خودرو شخصی، اتوبوس یا مترو. دکتر جهانبخش یک مرحله عقب‌تر می‌رود و خود نیاز به این حجم از جابه‌جایی را موضوع پرسش قرار می‌دهد.
اگر محل سکونت، کار، آموزش، خرید و فراغت از یکدیگر جدا شوند، شهر ناگزیر باید شبکه عظیمی برای انتقال روزانه جمعیت ایجاد کند. اما اگر کاربری‌ها به یکدیگر نزدیک شوند و اقتصاد محلی شکل بگیرد، می‌توان بخش قابل توجهی از تقاضای سفر را از ابتدا حذف کرد.
در این الگو، موفقیت شهر صرفاً با کیلومتر خطوط مترو یا تعداد بزرگراه‌ها اندازه‌گیری نمی‌شود؛ کاهش نیاز مردم به سفرهای طولانی نیز یکی از شاخص‌های کیفیت طراحی شهری خواهد بود.
مدرسه و درمانگاه الزاماً با توسعه افقی گران‌تر نمی‌شوند
یکی از مهم‌ترین نقدهایی که معمولاً علیه توسعه افقی مطرح می‌شود، هزینه خدمات عمومی است. گفته می‌شود اگر جمعیت در سطح بیشتری از زمین پراکنده شود، تأمین مدرسه، درمانگاه، امنیت و سایر خدمات گران خواهد شد. دکتر جهانبخش برای پاسخ به این مسئله میان دو نوع هزینه تفاوت می‌گذارد: خدمات روبنایی و زیرساخت‌های خطی.
بخش مهمی از خدمات عمومی اساساً تابع جمعیت است. یک جمعیت مشخص، چه در چند برج مرتفع زندگی کند و چه در مجموعه‌ای از خانه‌های کم‌ارتفاع، به تعداد مشخصی مدرسه، فضای آموزشی، خدمات درمانی و ظرفیت امنیتی نیاز دارد. تفاوت در مقیاس و نحوه توزیع این خدمات است. به جای ساخت یک مدرسه بسیار بزرگ که صدها یا هزاران دانش‌آموز از مناطق مختلف به آن منتقل شوند، می‌توان چند مدرسه کوچک‌تر در شعاع دسترسی پیاده ایجاد کرد. همین منطق درباره بخشی از خدمات درمانی و اجتماعی نیز قابل طرح است.
جهانبخش در اینجا از نگاه آلوین تافلر به «موج سوم» بهره می‌گیرد. یکی از میراث‌های عصر صنعتی، پیوند زدن بهره‌وری با بزرگی و تمرکز بوده است؛ کارخانه بزرگ‌تر، بیمارستان بزرگ‌تر، مدرسه بزرگ‌تر و شهر بزرگ‌تر، همگی به‌طور خودکار کارآمدتر فرض شده‌اند. تحولات فناوری این رابطه را تا حد زیادی تغییر داده است. بسیاری از فعالیت‌هایی که زمانی تنها در سازمان‌ها و کارخانه های بزرگ امکان‌پذیر بودند، امروز می‌توانند در مقیاس‌های کوچک‌تر ارائه شوند.
خانه نباید به «پارکینگ شبانه انسان» تبدیل شود
نگاه دکتر جهانبخش به مسکن تنها اقتصادی یا کالبدی نیست. بخش مهمی از بحث او به کارکرد اجتماعی و انسانی خانه بازمی‌گردد. خانه در تاریخ زندگی بشر فقط محل خواب نبوده است. بخش بزرگی از فعالیت اقتصادی، تربیتی، اجتماعی و خانوادگی در خانه جریان داشته است. با کوچک شدن مستمر واحدهای مسکونی و جدایی شدید میان کار و زندگی، بسیاری از این کارکردها از خانه خارج شده‌اند. خانه به مکانی تبدیل شده که افراد پس از پایان کار به آن بازمی‌گردند، استراحت می‌کنند و صبح دوباره از آن خارج می‌شوند.
دکتر جهانبخش برای توصیف این وضعیت از تعبیر گویا و قابل تأمل «پارکینگ شبانه» استفاده می‌کند. در مقابل، او مفهوم «خانه مولد» را مطرح می‌کند؛ خانه‌ای که فضای کافی برای زندگی خانوادگی، تربیت فرزند، کار، تولید محدود، فعالیت اجتماعی و ارتباط با طبیعت داشته باشد. تحولات فناوری این امکان را تقویت کرده‌اند. بسیاری از فعالیت‌های اقتصادی که چند دهه قبل الزاماً باید در کارخانه یا اداره انجام می‌شد، امروز می‌تواند در خانه یا محله سازمان پیدا کند. در نتیجه، افزایش مساحت خانه از نگاه دکتر جهانبخش یک تجمل معماری نیست؛ می‌تواند بخشی از بازسازی نقش اقتصادی و اجتماعی خانواده باشد.
دفاع از محله؛ بازگرداندن انسان به مقیاس قابل شناخت
جهانبخش در کنار خانه، از «محله» نیز به‌عنوان یکی از بنیادی‌ترین مقیاس‌های زندگی اجتماعی دفاع می‌کند. محله فضایی است که انسان‌ها در آن یکدیگر را می‌شناسند، ارتباط چهره‌به‌چهره دارند و نوعی اعتماد و نظارت اجتماعی طبیعی شکل می‌گیرد. او در این زمینه به مطالعات الینور استروم و اهمیت مقیاس روابط انسانی توجه می‌دهد. هرچه اجتماعات به مقیاس‌هایی برسند که افراد برای یکدیگر کاملاً ناشناس شوند، زمینه شکل‌گیری روابط فردگرایانه و صرفاً مبتنی بر منفعت شخصی افزایش پیدا می‌کند.
شهر انسانی، از این منظر، فقط شهر دارای ساختمان زیبا نیست. ساختار کالبدی آن باید امکان شکل‌گیری روابط اجتماعی پایدار را نیز فراهم کند. کوچه، حیاط، فضای مشترک محله، مدرسه نزدیک و کسب‌وکارهای محلی عناصر یک معماری اجتماعی‌اند.
چرا بلندمرتبه‌سازی نباید نسخه عمومی شهر باشد؟
دکتر جهانبخش با ساختمان بلندمرتبه به‌صورت مطلق مخالف نیست. مسئله اصلی برای او تبدیل شدن یک الگوی خاص شهرسازی به نسخه عمومی برای تمام شهر است. در بسیاری از الگوهای شناخته‌شده شهرسازی جهان، تراکم به‌صورت تدریجی تغییر می‌کند. در الگوی Transect، از طبیعت و محیط روستایی به سمت حومه، بافت عمومی شهر، مرکز و سپس هسته بسیار متراکم حرکت می‌کنیم.
ساختمان‌های مرتفع معمولاً در نقاطی مستقر می‌شوند که تراکم اقتصادی، تجاری یا خدماتی بالا وجود دارد. اما با فاصله گرفتن از مرکز، ارتفاع ساختمان و تراکم جمعیت کاهش پیدا می‌کند. در بسیاری از کلان‌شهرهای ایران مسیر متفاوتی طی شده است. به‌ویژه در تهران، حتی در لبه‌های شهر نیز که امکان توسعه کم‌ارتفاع وجود داشته، بار دیگر همان الگوی آپارتمان متراکم بازتولید شده است.
از دید دکتر جهانبخش، آپارتمان و برج باید یکی از گزینه‌های زندگی شهری باشند، نه تنها گزینه‌ای که سیاست زمین و مسکن پیش پای اکثریت جامعه می‌گذارد. افرادی که زندگی یا فعالیت اقتصادی آنها با مرکز متراکم شهر پیوند دارد ممکن است سکونت آپارتمانی را انتخاب کنند. در مقابل، خانواده‌ای که خواهان فضای بیشتر، حیاط، محیط مناسب‌تر برای فرزند، کار خانگی یا ارتباط بیشتر با طبیعت است نیز باید امکان واقعی انتخاب داشته باشد.
زمین باید از کالای سوداگری به بستر زندگی و تولید بازگردد
بخش مهمی از تحلیل جهانبخش به اقتصاد سیاسی زمین مربوط می‌شود. زمین کالایی متفاوت از بسیاری از کالاهای دیگر است. تولیدشدنی نیست و نگهداری آن می‌تواند بدون فعالیت اقتصادی جدی، سود سرمایه‌ای ایجاد کند. در شرایطی که نگهداری زمین فاقد هزینه باشد و عرضه نیز محدود شود، انگیزه سوداگری افزایش پیدا می‌کند.
دکتر جهانبخش در این زمینه به اندیشه‌های هنری جورج و مالیات بر ارزش زمین اشاره می‌کند. منطق اصلی چنین سیاستی روشن است: نگهداری زمین بدون استفاده نباید رایگان باشد. مالک زمین باید برای نگهداری دارایی‌ای که از آن استفاده اقتصادی یا سکونتی نمی‌کند، هزینه بپردازد. در چنین شرایطی، احتکار زمین جذابیت خود را از دست می‌دهد و انگیزه برای عرضه یا بهره‌برداری افزایش پیدا می‌کند.
دکتر جهانبخش این سازوکار را از جهاتی با مفهوم «خراج» در سنت اقتصادی اسلامی نیز قابل مقایسه می‌داند؛ زمینی که در اختیار فرد قرار گرفته باید وارد چرخه بهره‌برداری شود. بر این اساس، واگذاری زمین و مالیات بر زمین دو ضلع مکمل یک سیاست واحدند. نمی‌توان از یک سو عرضه زمین را افزایش داد و از سوی دیگر اجازه داد زمین‌های جدید نیز به سرعت وارد چرخه سوداگری شوند. زمین باید به مصرف‌کننده واقعی، تولیدکننده واقعی و خانواده‌ای برسد که از آن استفاده می‌کند.
توسعه افقی با طبیعت سازگارتر است
یکی از نگرانی‌های جدی درباره توسعه افقی، اثر آن بر محیط زیست است. دکتر جهانبخش این نگرانی را جدی می‌گیرد، اما معتقد است نتیجه کاملاً به مدل توسعه بستگی دارد. اگر توسعه افقی به معنای گسترش سطح آسفالت، حذف پوشش گیاهی و تکرار همان معماری نامتناسب موجود در سطح وسیع‌تر باشد، نتیجه مطلوبی به دست نخواهد آمد. الگویی که جهانبخش پیشنهاد می‌کند، بر خانه‌های کم‌ارتفاع دارای حیاط، درخت و پوشش گیاهی استوار است. در اینجا حیاط فقط یک فضای تفریحی نیست؛ بخشی از زیرساخت محیط‌زیستی شهر است. او به اندازه‌گیری‌هایی در اصفهان و مطالعات ماهواره‌ای در شیراز اشاره می‌کند که تفاوت قابل توجه دمای سطوح دارای سایه و پوشش گیاهی با سطوح بدون پوشش را نشان می‌دهد.
درخت، سایه، خاک و پوشش گیاهی می‌توانند خرداقلیم محله را تغییر دهند و نیاز به مصرف انرژی برای سرمایش را کاهش دهند. دکتر جهانبخش حتی از این مرحله فراتر می‌رود و مفهوم «طبیعت احیاگر» را مطرح می‌کند. رابطه انسان با طبیعت نباید فقط میان دو گزینه تخریب طبیعت یا حذف کامل انسان از طبیعت تعریف شود. با روش‌هایی مانند آبخیزداری، آبخوانداری، شهر اسفنجی، کشاورزی چندکشتی و بازگرداندن مواد آلی به خاک، حضور انسان می‌تواند به احیای چرخه‌های طبیعی نیز کمک کند. هدف مطلوب آن است که یک سکونتگاه پس از حضور انسان، از نظر توان حفظ آب، خاک و تنوع زیستی حتی وضع مناسب‌تری پیدا کند.
توسعه افقی و مسئله آب و انرژی
کمبود آب و ناترازی انرژی از مهم‌ترین پرسش‌هایی هستند که در برابر توسعه افقی قرار می‌گیرند. دکتر جهانبخش در پاسخ، هزینه انتقال زیرساخت را از میزان مصرف تفکیک می‌کند. طبیعی است که توسعه افقی به طول بیشتر خطوط آب، برق، گاز، راه و سایر شبکه‌ها نیاز داشته باشد. این هزینه باید به رسمیت شناخته شود. اما مقایسه اقتصادی نباید در همین نقطه متوقف شود.
نوع معماری نیز بر میزان مصرف تأثیر می‌گذارد. خانه کم‌ارتفاع امکان استفاده بیشتر از نور طبیعی، سایه، درخت، حیاط و انرژی خورشیدی را فراهم می‌کند. دکتر جهانبخش به مطالعه‌ای درباره میلیون‌ها خانه در آمریکا اشاره می‌کند که در آن مصرف انرژی به ازای هر مترمربع در خانه‌های ویلایی بررسی‌شده کمتر از آپارتمان‌ها گزارش شده است. بنابراین ارزیابی اقتصادی توسعه شهری باید مجموعه هزینه‌ها را در کنار یکدیگر قرار دهد: هزینه زمین، ساختمان، زیرساخت و مصرف بلندمدت انرژی. تمرکز صرف بر طول لوله و کابل، تصویر کاملی از اقتصاد شهر ارائه نمی‌دهد.
ساختمان کم‌ارتفاع ارزان‌تر تمام می‌شود
یکی از مهم‌ترین بخش‌های این گفت‌وگو به هزینه ساخت مربوط می‌شود. دکتر جهانبخش از بررسی‌ای سخن می‌گوید که با همکاری دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی انجام شده و در آن هزینه ساخت خانه‌های کم‌ارتفاع به همراه زیرساخت با ساخت آپارتمان در مجاورت شهر مقایسه شده است.
توسعه افقی هزینه بیشتری برای شبکه زیرساخت ایجاد می‌کند، اما در مقابل ساختمان کم‌ارتفاع از چند مسیر هزینه ساخت را کاهش می‌دهد. نخست سازه ساده‌تر است. در ساختمان چندطبقه، زمین عملاً باید در ارتفاع بازتولید شود؛ فونداسیون، ستون‌ها، سازه و تأسیسات باید بار طبقات متعدد را تحمل کنند. دوم، آپارتمان دارای مشاعات گسترده است. برای تحویل مقدار معینی سطح مفید به خانوار، باید راه‌پله، آسانسور، لابی، مسیرهای دسترسی و دیگر فضاهای مشترک نیز ساخته شوند. سوم، خانه کم‌ارتفاع سریع‌تر ساخته می‌شود و کاهش مدت ساخت، اثر تورم را بر هزینه نهایی پروژه کمتر می‌کند. چهارم، امکان «ساخت تدریجی» وجود دارد.
خانوار می‌تواند در مرحله نخست، بخش ضروری خانه را بسازد و در سال‌های بعد متناسب با نیاز و توان مالی، بنا را توسعه دهد. این ویژگی می‌تواند ورود خانوار به بازار مسکن را بسیار آسان‌تر کند. برآوردی که جهانبخش در گفت‌وگو تشریح می‌کند نشان می‌دهد با احتساب مجموع هزینه ساختمان و زیرساخت در قطعاتی حدود ۳۰۰ مترمربع، هزینه نهایی توسعه افقی می‌تواند به شکل معناداری پایین‌تر باشد و در محاسبه مورد اشاره او، نتیجه نهایی در حدود یک‌سوم به سود توسعه افقی بوده است. معنای این تفاوت از منظر سیاست عمومی بسیار مهم است: با حجم مشخصی از منابع، می‌توان تعداد بیشتری خانوار را صاحب مسکن کرد.
مسئله امنیت ملی؛ تمرکز جمعیت، تمرکز آسیب‌پذیری
دکتر جهانبخش توسعه متوازن سرزمین را از منظر امنیت و پدافند غیرعامل نیز بررسی می‌کند. تمرکز میلیون‌ها نفر در چند کلان‌شهر، علاوه بر مسائل اقتصادی و اجتماعی، یک آسیب‌پذیری راهبردی ایجاد می‌کند.
زلزله، بحران‌های طبیعی، اختلال زیرساختی یا حملات نظامی در شهری متراکم می‌تواند در مدت کوتاهی تعداد بسیار زیادی از مردم را تحت تأثیر قرار دهد. ساختمان‌های مرتفع نیز ویژگی‌های خاص خود را دارند. تخریب یک ساختمان بزرگ می‌تواند شریان‌های امدادرسانی را مسدود کند و هم‌زمان تعداد زیادی از ساکنان را درگیر سازد.
از این منظر، توزیع متوازن‌تر جمعیت در سرزمین و کاهش وابستگی کشور به چند نقطه فوق‌متراکم، بخشی از افزایش تاب‌آوری ملی است. سیاست مسکن در چنین چارچوبی دیگر صرفاً سیاست رفاهی محسوب نمی‌شود؛ با امنیت ملی و توان کشور برای ادامه کارکرد در شرایط بحران پیوند می‌خورد.
ادبیات علمی شهرسازی باید متناسب با مسئله ایران باشد
دکتر جهانبخش بخش دیگری از مسئله را به نحوه انتقال نظریه‌های شهرسازی از کشورهای دیگر مرتبط می‌کند. یکی از مفاهیم پرکاربرد در ادبیات شهرسازی معاصر Urban Sprawl یا پراکنده‌رویی شهری است. در برخی شهرهای آمریکا، تراکم بسیار پایین و گسترش بیش از اندازه شهر مشکلاتی ایجاد کرده و بخش مهمی از ادبیات شهرسازی این کشورها برای کنترل آن شکل گرفته است.
مسئله زمانی آغاز می‌شود که همان نسخه بدون توجه به نقطه شروع شهرهای ایران مورد استفاده قرار گیرد. تهران شهری بسیار متراکم است. نسخه‌ای که برای افزایش تراکم یک شهر بسیار کم‌تراکم طراحی شده، الزاماً نمی‌تواند پاسخ مناسبی برای تهران باشد. دکتر جهانبخش برای توضیح این خطا از یک تشبیه روشن استفاده می‌کند: نمی‌توان دارویی را که برای افزایش فشار خون طراحی شده به بیماری داد که خود از فشار خون بالا رنج می‌برد.
اصل مهم در سیاست شهری، تشخیص مسئله واقعی هر شهر است. مقابله با پراکنده‌رویی در جایی که شهر بیش از حد گسترده و کم‌تراکم شده قابل فهم است؛ اما در شهری که تراکم از پیش بالا است، افزایش دوباره تراکم ممکن است خود به بخشی از مسئله تبدیل شود.
از شهر صنعتی به شهر انسانی و مولد
مجموع دیدگاه‌های دکتر جهانبخش از مرز بحث «ویلایی یا آپارتمانی» بسیار فراتر می‌رود. آنچه او پیشنهاد می‌کند نوعی گذار از الگوی شهر صنعتی متمرکز به شهر انسانی، مولد و شبکه‌ای است.
در شهر صنعتی، کار در کارخانه و اداره متمرکز است؛ خانه از کار جداست؛ خدمات در مراکز بزرگ ارائه می‌شوند؛ شهروند هر روز میان نقاط مختلف شهر سفر می‌کند و مقیاس شهر دائماً بزرگ‌تر می‌شود. فناوری امروز امکان طراحی الگوی متفاوتی را فراهم کرده است.
کار می‌تواند دوباره به خانه و محله نزدیک شود. تولید می‌تواند در مقیاس‌های کوچک‌تر سازمان پیدا کند. خدمات پزشکی و آموزشی می‌توانند بخشی از تمرکز سابق خود را از دست بدهند. انرژی می‌تواند در محل تولید شود و خانه می‌تواند بار دیگر به فضای زندگی، کار، تربیت و تولید تبدیل شود.
این تحولات، به باور دکتر جهانبخش، فرصتی برای بازاندیشی بنیادی در سیاست شهرسازی ایران فراهم کرده‌اند. سیاست مسکن از واگذاری زمین آغاز می‌شود، اما در آن متوقف نمی‌ماند در نهایت، تصویری که از این گفت‌وگو به دست می‌آید یک بسته سیاستی به‌هم‌پیوسته است. گام نخست، شناسایی اراضی مناسب توسعه بر اساس آمایش سرزمین است. پس از آن، زمین باید با مقیاسی وسیع‌تر وارد چرخه سکونت شود تا قیمت آن از انحصار و کمیابی خارج شود. هم‌زمان، ابزارهای مالیاتی باید مانع احتکار و سوداگری شوند. اما سیاست در همین مرحله پایان پیدا نمی‌کند.
سکونتگاه جدید باید از ابتدا همراه با اشتغال، تولید، مدرسه، درمانگاه، خدمات شهری، فضای عمومی و زیرساخت اجتماعی طراحی شود. اقتصاد محلی باید آن‌قدر قدرتمند باشد که ساکن شهر جدید برای هر فعالیت روزمره ناچار به مراجعه به کلان‌شهر نباشد. خانه باید به اندازه‌ای باشد که خانواده بتواند در آن زندگی کند، فرزند تربیت کند، بخشی از فعالیت اقتصادی خود را سامان دهد و با طبیعت ارتباط داشته باشد.
محله باید دوباره به یک اجتماع واقعی تبدیل شود. شهر نیز باید بخشی از یک نظام متوازن سرزمینی باشد، نه حاشیه‌ای وابسته به یک کلان‌شهر عظیم. مسئله اصلی، انتخاب میان دو شیوه حکمرانی زمین است. از این رو، دوگانه واقعی پیش روی جامعه، انتخاب میان «آپارتمان داخل شهر» و «قطعه زمینی فاقد آب و برق در بیابان» نیست.
مسئله زمانی آغاز می‌شود که همان نسخه بدون توجه به نقطه شروع شهرهای ایران مورد استفاده قرار گیرد. تهران شهری بسیار متراکم است. نسخه‌ای که برای افزایش تراکم یک شهر بسیار کم‌تراکم طراحی شده، الزاماً نمی‌تواند پاسخ مناسبی برای تهران باشد. دکتر جهانبخش برای توضیح این خطا از یک تشبیه روشن استفاده می‌کند: نمی‌توان دارویی را که برای افزایش فشار خون طراحی شده به بیماری داد که خود از فشار خون بالا رنج می‌برد.
دو الگوی متفاوت حکمرانی زمین در برابر یکدیگر قرار دارند. در یک الگو، زمین محدود می‌شود، قیمت آن افزایش می‌یابد، تراکم بالا می‌رود، خانوارها در واحدهای کوچک‌تر ساکن می‌شوند، اشتغال در چند مرکز محدود متمرکز می‌شود و بخش بزرگی از زندگی شهروند در رفت‌وآمد میان خانه و محل کار می‌گذرد.
در الگوی دیگر، توسعه بر پایه آمایش سرزمین انجام می‌شود، زمین بیشتری وارد چرخه سکونت می‌شود، سوداگری با ابزارهای مالیاتی کنترل می‌شود، شهرهای مولد شکل می‌گیرند، خانه و کار دوباره به یکدیگر نزدیک می‌شوند و امکان انتخاب میان شیوه‌های مختلف سکونت برای خانواده‌ها افزایش می‌یابد.
عدد «۴۰۰ متر زمین» در چنین چارچوبی معنای عمیق‌تری پیدا می‌کند. بحث فقط درباره متراژ یک قطعه زمین نیست؛ پرسش درباره سهم خانواده ایرانی از سرزمین ایران است.
آیا خانواده‌ای که در کشوری پهناور زندگی می‌کند باید بخش اعظم دارایی و درآمد خود را برای دستیابی به چند ده متر آپارتمان صرف کند؟ آیا تمرکز جمعیت در چند کلان‌شهر محصول ضرورتی طبیعی است یا نتیجه مجموعه‌ای از تصمیمات سیاستی؟ آیا می‌توان زمین را از کالای سوداگری به بستری برای زندگی، تولید و تشکیل خانواده بازگرداند؟ پاسخی که دکتر عباس جهانبخش در این گفت‌وگو ارائه می‌دهد، افق متفاوتی پیش روی سیاست مسکن قرار می‌دهد .
درباره نویسنده
- تحریریه حکمران
تحریریه حکمران
حران مسکن در ایران سال‌هاست عمدتاً با یک پاسخ تکراری توضیح داده می‌شود: زمین محدود است، جمعیت زیاد است و ناگزیر باید شهرها را متراکم‌تر کرد، ساختمان‌ها را بالاتر برد و خانوارها را در واحدهای کوچک‌تر اسکان داد. دکتر عباس جهانبخش این روایت را از اساس نیازمند بازنگری می‌داند. در تصویری که او از مسئله ارائه می‌کند، ایران پیش از آنکه با «کمبود طبیعی زمین» مواجه باشد، با مسئله «حکمرانی زمین» روبه‌روست؛ حکمرانی‌ای که طی چند دهه، توسعه شهرها را محدود، جمعیت و سرمایه را در چند کلان‌شهر متمرکز، قیمت زمین را به یکی از اصلی‌ترین عوامل افزایش هزینه مسکن تبدیل و الگوی آپارتمان‌نشینی متراکم را به گزینه غالب زندگی شهری بدل کرده است.
دکتر جهانبخش در این گفت‌وگو تلاش می‌کند مسئله مسکن را از محدوده ساخت چند میلیون واحد مسکونی فراتر ببرد. برای او مسئله اصلی، بازتعریف رابطه انسان با زمین، خانه، محل کار، طبیعت و اجتماع است. بر همین مبنا، توسعه افقی شهر صرفاً یک شیوه ساخت مسکن محسوب نمی‌شود؛ بخشی از یک الگوی متفاوت توسعه سرزمین است که می‌تواند اقتصاد، خانواده، محیط زیست، امنیت، تولید و کیفیت زندگی را هم‌زمان تحت تأثیر قرار دهد.
عدد یک میلیارد نفر؛ سنجش ظرفیت سرزمین، نه پیشنهاد جمعیتی
یکی از موضوعاتی که در روزهای اخیر واکنش‌های فراوانی برانگیخته، این جمله بود که "با حذف مناطق غیر قابل سکونت، مثل گسل، کوه، کویر و اراضی کشاورزی اگر به هر خانوار ایرانی 400 متر زمین اختصاص یابد، ایران برای اسکان یک میلیارد نفر جا دارد" دکتر جهانبخش در توضیح این موضوع بر یک تفکیک مهم تأکید می‌کند. سخن گفتن از «ظرفیت یک میلیارد نفر» به معنای توصیه به افزایش جمعیت ایران تا یک میلیارد نفر نیست. این عدد در بحث او، ابزاری برای نشان دادن ظرفیت بالقوه سرزمینی ایران است. به بیان دیگر، هدف این است که نشان داده شود محدودیت زمین به آن شدتی که در سیاست‌گذاری شهری ایران تصویر می‌شود وجود ندارد.
او مسئله را از زاویه آمایش سرزمین بررسی می‌کند. بخش کوچکی از مساحت ایران در حال حاضر در اختیار سکونتگاه‌های شهری و روستایی قرار دارد و در عین حال، پس از کنار گذاشتن پهنه‌های زراعی، جنگلی، مناطق دارای محدودیت‌های محیط‌زیستی، گسل‌ها، مناطق دارای شیب نامناسب و سایر موانع طبیعی و فنی، همچنان بخش قابل توجهی از سرزمین از درجات مختلف قابلیت جمعیت‌پذیری برخوردار است.
دکتر جهانبخش از حدود ۱۵ درصد مساحت کشور سخن می‌گوید که در مطالعات آمایشی در سطوح مختلف، ظرفیت جمعیت‌پذیری دارند. این ۱۵ درصد به معنای آن نیست که قرار است تمام این پهنه ساخته شود. سخن بر سر مجموعه‌ای از پهنه‌هاست که در صورت نیاز کشور به توسعه سکونتگاهی، نسبت به بسیاری از نقاط دیگر ظرفیت و اولویت بیشتری دارند.
از همین زاویه، محاسبه‌هایی مانند اختصاص قطعاتی در حدود ۴۰۰ متر به خانوارها معنا پیدا می‌کند. چنین محاسبه‌ای بیش از آنکه نسخه‌ای فوری برای توزیع زمین باشد، یک آزمایش ذهنی و سیاستی است. آیا واقعاً کشوری با وسعت ایران ناگزیر است بخش بزرگی از مردم خود را در واحدهای کوچک و گران‌قیمت چند کلان‌شهر متراکم کند؟ پاسخ دکتر جهانبخش منفی است.
بحران مسکن از جایی آغاز شد که زمین کمیاب شد
دکتر جهانبخش یکی از ریشه‌های بحران مسکن را تبدیل شدن زمین به کالایی مصنوعاً کمیاب می‌داند. هنگامی که محدوده توسعه شهر محدود می‌شود و ورود زمین جدید به چرخه سکونت دشوار است، زمین موجود به‌تدریج ارزش سرمایه‌ای و سوداگری بیشتری پیدا می‌کند. در چنین شرایطی بخش قابل توجهی از هزینه‌ای که خانوار برای مسکن پرداخت می‌کند، دیگر صرفاً هزینه ساخت خانه نیست؛ هزینه دستیابی به زمینی است که سیاست‌گذاری شهری آن را کمیاب کرده است.
این مسئله در کلان‌شهرها شدیدتر دیده می‌شود. خانوار برای دسترسی به یک واحد کوچک آپارتمانی ناچار است بخش بزرگی از درآمد چندین سال خود را صرف کند، در حالی که سهم زمین اشغال‌شده توسط سکونتگاه‌ها نسبت به وسعت کشور بسیار محدود است.
دکتر جهانبخش توجه سیاست‌گذار را از «کمبود زمین» به «نحوه عرضه زمین» منتقل می‌کند. افزایش عرضه نیز در نگاه او به معنای گسترش بی‌ضابطه شهرها یا ساخت‌وساز در هر نقطه ممکن نیست. آمایش سرزمین باید تعیین کند که توسعه در کجا صورت گیرد و چه نقاطی به دلایل محیط‌زیستی، کشاورزی، اقلیمی یا مخاطرات طبیعی از توسعه کنار گذاشته شوند. به این ترتیب، توسعه افقی مورد نظر او با پراکنده‌رویی بی‌برنامه شهری تفاوت بنیادی دارد.
توسعه افقی یعنی شهر ساختن، نه خوابگاه
یکی از مهم‌ترین بخش‌های دیدگاه دکتر جهانبخش، تفکیک توسعه افقی از تجربه ناموفق برخی شهرهای جدید است. واگذاری زمین در منطقه‌ای فاقد شغل، مدرسه، خدمات درمانی، زیرساخت اجتماعی و اقتصاد محلی، توسعه مطلوب محسوب نمی‌شود. اگر خانواده‌ای در خارج از تهران صاحب خانه شود اما هر روز ناچار باشد برای کار، آموزش، درمان و خدمات به تهران بازگردد، بخش بزرگی از مزیت سکونت در خارج از کلان‌شهر از میان خواهد رفت.
جهانبخش برای توضیح این مسئله به تجربه بخش‌هایی از شهر جدید پرند اشاره می‌کند. مسئله پرند از نگاه او فاصله از تهران نیست؛ وابستگی شدید آن به تهران است. یک سکونتگاه زمانی به شهر واقعی تبدیل می‌شود که زندگی اقتصادی و اجتماعی در درون آن جریان پیدا کند.
در الگوی مورد نظر دکتر جهانبخش، مسکن باید با اشتغال، خدمات، آموزش و تولید پیوند بخورد. شهر جدید باید از همان ابتدا برای آن طراحی شود که مردم بتوانند بخش قابل توجهی از زندگی روزمره خود را در همان محیط سامان دهند. اینجاست که مفهوم «شهر مولد» در اندیشه او اهمیت پیدا می‌کند.
شهر مولد، مجموعه‌ای از ساختمان‌های مسکونی نیست که ساکنان آن صبح از شهر خارج شوند و شب برای خواب بازگردند. شهر مولد باید اقتصاد درونی داشته باشد؛ از کسب‌وکارهای خرد و مشاغل خانوادگی گرفته تا کارگاه‌های کوچک، خدمات محلی و شکل‌های جدید اشتغال که فناوری امکان آنها را فراهم کرده است.
جهانبخش برای توضیح این مسئله به تجربه بخش‌هایی از شهر جدید پرند اشاره می‌کند. مسئله پرند از نگاه او فاصله از تهران نیست؛ وابستگی شدید آن به تهران است. یک سکونتگاه زمانی به شهر واقعی تبدیل می‌شود که زندگی اقتصادی و اجتماعی در درون آن جریان پیدا کند.
شهر آینده باید فاصله خانه و کار را کاهش دهد
یکی از پرسش‌های اساسی جهانبخش درباره شهر مدرن این است که چرا میلیون‌ها انسان باید هر روز مسافت‌های طولانی میان خانه و محل کار طی کنند؟ بخش زیادی از سیاست حمل‌ونقل شهری بر این فرض بنا شده که حجم عظیم سفرهای روزانه امری طبیعی و اجتناب‌ناپذیر است و مسئله اصلی صرفاً انتخاب وسیله جابه‌جایی است؛ خودرو شخصی، اتوبوس یا مترو. دکتر جهانبخش یک مرحله عقب‌تر می‌رود و خود نیاز به این حجم از جابه‌جایی را موضوع پرسش قرار می‌دهد.
اگر محل سکونت، کار، آموزش، خرید و فراغت از یکدیگر جدا شوند، شهر ناگزیر باید شبکه عظیمی برای انتقال روزانه جمعیت ایجاد کند. اما اگر کاربری‌ها به یکدیگر نزدیک شوند و اقتصاد محلی شکل بگیرد، می‌توان بخش قابل توجهی از تقاضای سفر را از ابتدا حذف کرد.
در این الگو، موفقیت شهر صرفاً با کیلومتر خطوط مترو یا تعداد بزرگراه‌ها اندازه‌گیری نمی‌شود؛ کاهش نیاز مردم به سفرهای طولانی نیز یکی از شاخص‌های کیفیت طراحی شهری خواهد بود.
مدرسه و درمانگاه الزاماً با توسعه افقی گران‌تر نمی‌شوند
یکی از مهم‌ترین نقدهایی که معمولاً علیه توسعه افقی مطرح می‌شود، هزینه خدمات عمومی است. گفته می‌شود اگر جمعیت در سطح بیشتری از زمین پراکنده شود، تأمین مدرسه، درمانگاه، امنیت و سایر خدمات گران خواهد شد. دکتر جهانبخش برای پاسخ به این مسئله میان دو نوع هزینه تفاوت می‌گذارد: خدمات روبنایی و زیرساخت‌های خطی.
بخش مهمی از خدمات عمومی اساساً تابع جمعیت است. یک جمعیت مشخص، چه در چند برج مرتفع زندگی کند و چه در مجموعه‌ای از خانه‌های کم‌ارتفاع، به تعداد مشخصی مدرسه، فضای آموزشی، خدمات درمانی و ظرفیت امنیتی نیاز دارد. تفاوت در مقیاس و نحوه توزیع این خدمات است. به جای ساخت یک مدرسه بسیار بزرگ که صدها یا هزاران دانش‌آموز از مناطق مختلف به آن منتقل شوند، می‌توان چند مدرسه کوچک‌تر در شعاع دسترسی پیاده ایجاد کرد. همین منطق درباره بخشی از خدمات درمانی و اجتماعی نیز قابل طرح است.
جهانبخش در اینجا از نگاه آلوین تافلر به «موج سوم» بهره می‌گیرد. یکی از میراث‌های عصر صنعتی، پیوند زدن بهره‌وری با بزرگی و تمرکز بوده است؛ کارخانه بزرگ‌تر، بیمارستان بزرگ‌تر، مدرسه بزرگ‌تر و شهر بزرگ‌تر، همگی به‌طور خودکار کارآمدتر فرض شده‌اند. تحولات فناوری این رابطه را تا حد زیادی تغییر داده است. بسیاری از فعالیت‌هایی که زمانی تنها در سازمان‌ها و کارخانه های بزرگ امکان‌پذیر بودند، امروز می‌توانند در مقیاس‌های کوچک‌تر ارائه شوند.
خانه نباید به «پارکینگ شبانه انسان» تبدیل شود
نگاه دکتر جهانبخش به مسکن تنها اقتصادی یا کالبدی نیست. بخش مهمی از بحث او به کارکرد اجتماعی و انسانی خانه بازمی‌گردد. خانه در تاریخ زندگی بشر فقط محل خواب نبوده است. بخش بزرگی از فعالیت اقتصادی، تربیتی، اجتماعی و خانوادگی در خانه جریان داشته است. با کوچک شدن مستمر واحدهای مسکونی و جدایی شدید میان کار و زندگی، بسیاری از این کارکردها از خانه خارج شده‌اند. خانه به مکانی تبدیل شده که افراد پس از پایان کار به آن بازمی‌گردند، استراحت می‌کنند و صبح دوباره از آن خارج می‌شوند.
دکتر جهانبخش برای توصیف این وضعیت از تعبیر گویا و قابل تأمل «پارکینگ شبانه» استفاده می‌کند. در مقابل، او مفهوم «خانه مولد» را مطرح می‌کند؛ خانه‌ای که فضای کافی برای زندگی خانوادگی، تربیت فرزند، کار، تولید محدود، فعالیت اجتماعی و ارتباط با طبیعت داشته باشد. تحولات فناوری این امکان را تقویت کرده‌اند. بسیاری از فعالیت‌های اقتصادی که چند دهه قبل الزاماً باید در کارخانه یا اداره انجام می‌شد، امروز می‌تواند در خانه یا محله سازمان پیدا کند. در نتیجه، افزایش مساحت خانه از نگاه دکتر جهانبخش یک تجمل معماری نیست؛ می‌تواند بخشی از بازسازی نقش اقتصادی و اجتماعی خانواده باشد.
دفاع از محله؛ بازگرداندن انسان به مقیاس قابل شناخت
جهانبخش در کنار خانه، از «محله» نیز به‌عنوان یکی از بنیادی‌ترین مقیاس‌های زندگی اجتماعی دفاع می‌کند. محله فضایی است که انسان‌ها در آن یکدیگر را می‌شناسند، ارتباط چهره‌به‌چهره دارند و نوعی اعتماد و نظارت اجتماعی طبیعی شکل می‌گیرد. او در این زمینه به مطالعات الینور استروم و اهمیت مقیاس روابط انسانی توجه می‌دهد. هرچه اجتماعات به مقیاس‌هایی برسند که افراد برای یکدیگر کاملاً ناشناس شوند، زمینه شکل‌گیری روابط فردگرایانه و صرفاً مبتنی بر منفعت شخصی افزایش پیدا می‌کند.
شهر انسانی، از این منظر، فقط شهر دارای ساختمان زیبا نیست. ساختار کالبدی آن باید امکان شکل‌گیری روابط اجتماعی پایدار را نیز فراهم کند. کوچه، حیاط، فضای مشترک محله، مدرسه نزدیک و کسب‌وکارهای محلی عناصر یک معماری اجتماعی‌اند.
چرا بلندمرتبه‌سازی نباید نسخه عمومی شهر باشد؟
دکتر جهانبخش با ساختمان بلندمرتبه به‌صورت مطلق مخالف نیست. مسئله اصلی برای او تبدیل شدن یک الگوی خاص شهرسازی به نسخه عمومی برای تمام شهر است. در بسیاری از الگوهای شناخته‌شده شهرسازی جهان، تراکم به‌صورت تدریجی تغییر می‌کند. در الگوی Transect، از طبیعت و محیط روستایی به سمت حومه، بافت عمومی شهر، مرکز و سپس هسته بسیار متراکم حرکت می‌کنیم.
ساختمان‌های مرتفع معمولاً در نقاطی مستقر می‌شوند که تراکم اقتصادی، تجاری یا خدماتی بالا وجود دارد. اما با فاصله گرفتن از مرکز، ارتفاع ساختمان و تراکم جمعیت کاهش پیدا می‌کند. در بسیاری از کلان‌شهرهای ایران مسیر متفاوتی طی شده است. به‌ویژه در تهران، حتی در لبه‌های شهر نیز که امکان توسعه کم‌ارتفاع وجود داشته، بار دیگر همان الگوی آپارتمان متراکم بازتولید شده است.
از دید دکتر جهانبخش، آپارتمان و برج باید یکی از گزینه‌های زندگی شهری باشند، نه تنها گزینه‌ای که سیاست زمین و مسکن پیش پای اکثریت جامعه می‌گذارد. افرادی که زندگی یا فعالیت اقتصادی آنها با مرکز متراکم شهر پیوند دارد ممکن است سکونت آپارتمانی را انتخاب کنند. در مقابل، خانواده‌ای که خواهان فضای بیشتر، حیاط، محیط مناسب‌تر برای فرزند، کار خانگی یا ارتباط بیشتر با طبیعت است نیز باید امکان واقعی انتخاب داشته باشد.
زمین باید از کالای سوداگری به بستر زندگی و تولید بازگردد
بخش مهمی از تحلیل جهانبخش به اقتصاد سیاسی زمین مربوط می‌شود. زمین کالایی متفاوت از بسیاری از کالاهای دیگر است. تولیدشدنی نیست و نگهداری آن می‌تواند بدون فعالیت اقتصادی جدی، سود سرمایه‌ای ایجاد کند. در شرایطی که نگهداری زمین فاقد هزینه باشد و عرضه نیز محدود شود، انگیزه سوداگری افزایش پیدا می‌کند.
دکتر جهانبخش در این زمینه به اندیشه‌های هنری جورج و مالیات بر ارزش زمین اشاره می‌کند. منطق اصلی چنین سیاستی روشن است: نگهداری زمین بدون استفاده نباید رایگان باشد. مالک زمین باید برای نگهداری دارایی‌ای که از آن استفاده اقتصادی یا سکونتی نمی‌کند، هزینه بپردازد. در چنین شرایطی، احتکار زمین جذابیت خود را از دست می‌دهد و انگیزه برای عرضه یا بهره‌برداری افزایش پیدا می‌کند.
دکتر جهانبخش این سازوکار را از جهاتی با مفهوم «خراج» در سنت اقتصادی اسلامی نیز قابل مقایسه می‌داند؛ زمینی که در اختیار فرد قرار گرفته باید وارد چرخه بهره‌برداری شود. بر این اساس، واگذاری زمین و مالیات بر زمین دو ضلع مکمل یک سیاست واحدند. نمی‌توان از یک سو عرضه زمین را افزایش داد و از سوی دیگر اجازه داد زمین‌های جدید نیز به سرعت وارد چرخه سوداگری شوند. زمین باید به مصرف‌کننده واقعی، تولیدکننده واقعی و خانواده‌ای برسد که از آن استفاده می‌کند.
توسعه افقی با طبیعت سازگارتر است
یکی از نگرانی‌های جدی درباره توسعه افقی، اثر آن بر محیط زیست است. دکتر جهانبخش این نگرانی را جدی می‌گیرد، اما معتقد است نتیجه کاملاً به مدل توسعه بستگی دارد. اگر توسعه افقی به معنای گسترش سطح آسفالت، حذف پوشش گیاهی و تکرار همان معماری نامتناسب موجود در سطح وسیع‌تر باشد، نتیجه مطلوبی به دست نخواهد آمد. الگویی که جهانبخش پیشنهاد می‌کند، بر خانه‌های کم‌ارتفاع دارای حیاط، درخت و پوشش گیاهی استوار است. در اینجا حیاط فقط یک فضای تفریحی نیست؛ بخشی از زیرساخت محیط‌زیستی شهر است. او به اندازه‌گیری‌هایی در اصفهان و مطالعات ماهواره‌ای در شیراز اشاره می‌کند که تفاوت قابل توجه دمای سطوح دارای سایه و پوشش گیاهی با سطوح بدون پوشش را نشان می‌دهد.
درخت، سایه، خاک و پوشش گیاهی می‌توانند خرداقلیم محله را تغییر دهند و نیاز به مصرف انرژی برای سرمایش را کاهش دهند. دکتر جهانبخش حتی از این مرحله فراتر می‌رود و مفهوم «طبیعت احیاگر» را مطرح می‌کند. رابطه انسان با طبیعت نباید فقط میان دو گزینه تخریب طبیعت یا حذف کامل انسان از طبیعت تعریف شود. با روش‌هایی مانند آبخیزداری، آبخوانداری، شهر اسفنجی، کشاورزی چندکشتی و بازگرداندن مواد آلی به خاک، حضور انسان می‌تواند به احیای چرخه‌های طبیعی نیز کمک کند. هدف مطلوب آن است که یک سکونتگاه پس از حضور انسان، از نظر توان حفظ آب، خاک و تنوع زیستی حتی وضع مناسب‌تری پیدا کند.
توسعه افقی و مسئله آب و انرژی
کمبود آب و ناترازی انرژی از مهم‌ترین پرسش‌هایی هستند که در برابر توسعه افقی قرار می‌گیرند. دکتر جهانبخش در پاسخ، هزینه انتقال زیرساخت را از میزان مصرف تفکیک می‌کند. طبیعی است که توسعه افقی به طول بیشتر خطوط آب، برق، گاز، راه و سایر شبکه‌ها نیاز داشته باشد. این هزینه باید به رسمیت شناخته شود. اما مقایسه اقتصادی نباید در همین نقطه متوقف شود.
نوع معماری نیز بر میزان مصرف تأثیر می‌گذارد. خانه کم‌ارتفاع امکان استفاده بیشتر از نور طبیعی، سایه، درخت، حیاط و انرژی خورشیدی را فراهم می‌کند. دکتر جهانبخش به مطالعه‌ای درباره میلیون‌ها خانه در آمریکا اشاره می‌کند که در آن مصرف انرژی به ازای هر مترمربع در خانه‌های ویلایی بررسی‌شده کمتر از آپارتمان‌ها گزارش شده است. بنابراین ارزیابی اقتصادی توسعه شهری باید مجموعه هزینه‌ها را در کنار یکدیگر قرار دهد: هزینه زمین، ساختمان، زیرساخت و مصرف بلندمدت انرژی. تمرکز صرف بر طول لوله و کابل، تصویر کاملی از اقتصاد شهر ارائه نمی‌دهد.
ساختمان کم‌ارتفاع ارزان‌تر تمام می‌شود
یکی از مهم‌ترین بخش‌های این گفت‌وگو به هزینه ساخت مربوط می‌شود. دکتر جهانبخش از بررسی‌ای سخن می‌گوید که با همکاری دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی انجام شده و در آن هزینه ساخت خانه‌های کم‌ارتفاع به همراه زیرساخت با ساخت آپارتمان در مجاورت شهر مقایسه شده است.
توسعه افقی هزینه بیشتری برای شبکه زیرساخت ایجاد می‌کند، اما در مقابل ساختمان کم‌ارتفاع از چند مسیر هزینه ساخت را کاهش می‌دهد. نخست سازه ساده‌تر است. در ساختمان چندطبقه، زمین عملاً باید در ارتفاع بازتولید شود؛ فونداسیون، ستون‌ها، سازه و تأسیسات باید بار طبقات متعدد را تحمل کنند. دوم، آپارتمان دارای مشاعات گسترده است. برای تحویل مقدار معینی سطح مفید به خانوار، باید راه‌پله، آسانسور، لابی، مسیرهای دسترسی و دیگر فضاهای مشترک نیز ساخته شوند. سوم، خانه کم‌ارتفاع سریع‌تر ساخته می‌شود و کاهش مدت ساخت، اثر تورم را بر هزینه نهایی پروژه کمتر می‌کند. چهارم، امکان «ساخت تدریجی» وجود دارد.
خانوار می‌تواند در مرحله نخست، بخش ضروری خانه را بسازد و در سال‌های بعد متناسب با نیاز و توان مالی، بنا را توسعه دهد. این ویژگی می‌تواند ورود خانوار به بازار مسکن را بسیار آسان‌تر کند. برآوردی که جهانبخش در گفت‌وگو تشریح می‌کند نشان می‌دهد با احتساب مجموع هزینه ساختمان و زیرساخت در قطعاتی حدود ۳۰۰ مترمربع، هزینه نهایی توسعه افقی می‌تواند به شکل معناداری پایین‌تر باشد و در محاسبه مورد اشاره او، نتیجه نهایی در حدود یک‌سوم به سود توسعه افقی بوده است. معنای این تفاوت از منظر سیاست عمومی بسیار مهم است: با حجم مشخصی از منابع، می‌توان تعداد بیشتری خانوار را صاحب مسکن کرد.
مسئله امنیت ملی؛ تمرکز جمعیت، تمرکز آسیب‌پذیری
دکتر جهانبخش توسعه متوازن سرزمین را از منظر امنیت و پدافند غیرعامل نیز بررسی می‌کند. تمرکز میلیون‌ها نفر در چند کلان‌شهر، علاوه بر مسائل اقتصادی و اجتماعی، یک آسیب‌پذیری راهبردی ایجاد می‌کند.
زلزله، بحران‌های طبیعی، اختلال زیرساختی یا حملات نظامی در شهری متراکم می‌تواند در مدت کوتاهی تعداد بسیار زیادی از مردم را تحت تأثیر قرار دهد. ساختمان‌های مرتفع نیز ویژگی‌های خاص خود را دارند. تخریب یک ساختمان بزرگ می‌تواند شریان‌های امدادرسانی را مسدود کند و هم‌زمان تعداد زیادی از ساکنان را درگیر سازد.
از این منظر، توزیع متوازن‌تر جمعیت در سرزمین و کاهش وابستگی کشور به چند نقطه فوق‌متراکم، بخشی از افزایش تاب‌آوری ملی است. سیاست مسکن در چنین چارچوبی دیگر صرفاً سیاست رفاهی محسوب نمی‌شود؛ با امنیت ملی و توان کشور برای ادامه کارکرد در شرایط بحران پیوند می‌خورد.
ادبیات علمی شهرسازی باید متناسب با مسئله ایران باشد
دکتر جهانبخش بخش دیگری از مسئله را به نحوه انتقال نظریه‌های شهرسازی از کشورهای دیگر مرتبط می‌کند. یکی از مفاهیم پرکاربرد در ادبیات شهرسازی معاصر Urban Sprawl یا پراکنده‌رویی شهری است. در برخی شهرهای آمریکا، تراکم بسیار پایین و گسترش بیش از اندازه شهر مشکلاتی ایجاد کرده و بخش مهمی از ادبیات شهرسازی این کشورها برای کنترل آن شکل گرفته است.
مسئله زمانی آغاز می‌شود که همان نسخه بدون توجه به نقطه شروع شهرهای ایران مورد استفاده قرار گیرد. تهران شهری بسیار متراکم است. نسخه‌ای که برای افزایش تراکم یک شهر بسیار کم‌تراکم طراحی شده، الزاماً نمی‌تواند پاسخ مناسبی برای تهران باشد. دکتر جهانبخش برای توضیح این خطا از یک تشبیه روشن استفاده می‌کند: نمی‌توان دارویی را که برای افزایش فشار خون طراحی شده به بیماری داد که خود از فشار خون بالا رنج می‌برد.
اصل مهم در سیاست شهری، تشخیص مسئله واقعی هر شهر است. مقابله با پراکنده‌رویی در جایی که شهر بیش از حد گسترده و کم‌تراکم شده قابل فهم است؛ اما در شهری که تراکم از پیش بالا است، افزایش دوباره تراکم ممکن است خود به بخشی از مسئله تبدیل شود.
از شهر صنعتی به شهر انسانی و مولد
مجموع دیدگاه‌های دکتر جهانبخش از مرز بحث «ویلایی یا آپارتمانی» بسیار فراتر می‌رود. آنچه او پیشنهاد می‌کند نوعی گذار از الگوی شهر صنعتی متمرکز به شهر انسانی، مولد و شبکه‌ای است.
در شهر صنعتی، کار در کارخانه و اداره متمرکز است؛ خانه از کار جداست؛ خدمات در مراکز بزرگ ارائه می‌شوند؛ شهروند هر روز میان نقاط مختلف شهر سفر می‌کند و مقیاس شهر دائماً بزرگ‌تر می‌شود. فناوری امروز امکان طراحی الگوی متفاوتی را فراهم کرده است.
کار می‌تواند دوباره به خانه و محله نزدیک شود. تولید می‌تواند در مقیاس‌های کوچک‌تر سازمان پیدا کند. خدمات پزشکی و آموزشی می‌توانند بخشی از تمرکز سابق خود را از دست بدهند. انرژی می‌تواند در محل تولید شود و خانه می‌تواند بار دیگر به فضای زندگی، کار، تربیت و تولید تبدیل شود.
این تحولات، به باور دکتر جهانبخش، فرصتی برای بازاندیشی بنیادی در سیاست شهرسازی ایران فراهم کرده‌اند. سیاست مسکن از واگذاری زمین آغاز می‌شود، اما در آن متوقف نمی‌ماند در نهایت، تصویری که از این گفت‌وگو به دست می‌آید یک بسته سیاستی به‌هم‌پیوسته است. گام نخست، شناسایی اراضی مناسب توسعه بر اساس آمایش سرزمین است. پس از آن، زمین باید با مقیاسی وسیع‌تر وارد چرخه سکونت شود تا قیمت آن از انحصار و کمیابی خارج شود. هم‌زمان، ابزارهای مالیاتی باید مانع احتکار و سوداگری شوند. اما سیاست در همین مرحله پایان پیدا نمی‌کند.
سکونتگاه جدید باید از ابتدا همراه با اشتغال، تولید، مدرسه، درمانگاه، خدمات شهری، فضای عمومی و زیرساخت اجتماعی طراحی شود. اقتصاد محلی باید آن‌قدر قدرتمند باشد که ساکن شهر جدید برای هر فعالیت روزمره ناچار به مراجعه به کلان‌شهر نباشد. خانه باید به اندازه‌ای باشد که خانواده بتواند در آن زندگی کند، فرزند تربیت کند، بخشی از فعالیت اقتصادی خود را سامان دهد و با طبیعت ارتباط داشته باشد.
محله باید دوباره به یک اجتماع واقعی تبدیل شود. شهر نیز باید بخشی از یک نظام متوازن سرزمینی باشد، نه حاشیه‌ای وابسته به یک کلان‌شهر عظیم. مسئله اصلی، انتخاب میان دو شیوه حکمرانی زمین است. از این رو، دوگانه واقعی پیش روی جامعه، انتخاب میان «آپارتمان داخل شهر» و «قطعه زمینی فاقد آب و برق در بیابان» نیست.
مسئله زمانی آغاز می‌شود که همان نسخه بدون توجه به نقطه شروع شهرهای ایران مورد استفاده قرار گیرد. تهران شهری بسیار متراکم است. نسخه‌ای که برای افزایش تراکم یک شهر بسیار کم‌تراکم طراحی شده، الزاماً نمی‌تواند پاسخ مناسبی برای تهران باشد. دکتر جهانبخش برای توضیح این خطا از یک تشبیه روشن استفاده می‌کند: نمی‌توان دارویی را که برای افزایش فشار خون طراحی شده به بیماری داد که خود از فشار خون بالا رنج می‌برد.
دو الگوی متفاوت حکمرانی زمین در برابر یکدیگر قرار دارند. در یک الگو، زمین محدود می‌شود، قیمت آن افزایش می‌یابد، تراکم بالا می‌رود، خانوارها در واحدهای کوچک‌تر ساکن می‌شوند، اشتغال در چند مرکز محدود متمرکز می‌شود و بخش بزرگی از زندگی شهروند در رفت‌وآمد میان خانه و محل کار می‌گذرد.
در الگوی دیگر، توسعه بر پایه آمایش سرزمین انجام می‌شود، زمین بیشتری وارد چرخه سکونت می‌شود، سوداگری با ابزارهای مالیاتی کنترل می‌شود، شهرهای مولد شکل می‌گیرند، خانه و کار دوباره به یکدیگر نزدیک می‌شوند و امکان انتخاب میان شیوه‌های مختلف سکونت برای خانواده‌ها افزایش می‌یابد.
عدد «۴۰۰ متر زمین» در چنین چارچوبی معنای عمیق‌تری پیدا می‌کند. بحث فقط درباره متراژ یک قطعه زمین نیست؛ پرسش درباره سهم خانواده ایرانی از سرزمین ایران است.
آیا خانواده‌ای که در کشوری پهناور زندگی می‌کند باید بخش اعظم دارایی و درآمد خود را برای دستیابی به چند ده متر آپارتمان صرف کند؟ آیا تمرکز جمعیت در چند کلان‌شهر محصول ضرورتی طبیعی است یا نتیجه مجموعه‌ای از تصمیمات سیاستی؟ آیا می‌توان زمین را از کالای سوداگری به بستری برای زندگی، تولید و تشکیل خانواده بازگرداند؟ پاسخی که دکتر عباس جهانبخش در این گفت‌وگو ارائه می‌دهد، افق متفاوتی پیش روی سیاست مسکن قرار می‌دهد .