بازار مسکن به مثابه قلب تپنده اقتصاد هر کشوری است و رکود یا رونق آن، تأثیری مستقیم بر معیشت و چشمانداز زندگی شهروندان برجای میگذارد. در ایران اما این قلب سالهاست که نامنظم میزند و تازهترین دادههای پژوهشی نشان میدهد که تپش آن برای بخش عمدهای از جامعه، نویدبخش فردایی بهتر نیست. مرکز افکارسنجی ملت، وابسته به مرکز پژوهشهای مجلس شورای اسلامی، در تازهترین نظرسنجیهای خود، تصویری تأملبرانگیز از وضعیت بازار مسکن و خودرو ترسیم کرده است. یافتههای این پژوهشها، که بازه زمانی آبان ۱۴۰۰ تا آبان ۱۴۰۴ را پوشش میدهد، نشاندهنده گسترش و تعمیق ناامیدی در میان اقشار مختلف جامعه نسبت به امکان تملک مسکن و خودرو است.
بر اساس نظرسنجیهای انجامشده، حدود ۸۴ درصد از شهروندان اعلام کردهاند که «اصلاً احتمال ندارد» در یک سال آینده مسکن جدیدی خریداری کنند. این رقم، که میانگین چهار ساله را نشان میدهد، حاکی از آن است که خرید خانه برای اکثریت قریب به اتفاق جامعه به یک آرزوی دستنیافتنی تبدیل شده است. نکته حائز اهمیت آنکه این ناامیدی تنها محدود به طبقات کمدرآمد نیست، بلکه طیف گستردهای از جامعه را در بر میگیرد. بررسیهای تکمیلی حاکی از آن است که حدود ۷۵ درصد از مالکان فعلی نیز احتمال تعویض خانه خود در یک سال آینده را صفر میدانند. این بدان معناست که حتی آن دسته از شهروندانی که در حال حاضر از مسکن برخوردارند، امکان ارتقای وضعیت مسکونی خود را ندارند و عملاً در جای خود متوقف شدهاند. در افق میانمدت نیز وضعیت چندان روشنتر نیست. حدود ۵۲.۲ درصد از شهروندان غیرمالک در نظرسنجیها اعلام کردهاند که طی پنج سال آینده «اصلاً» امیدی به خانهدار شدن ندارند. این آمار، که بیش از نیمی از افراد فاقد مسکن در مناطق شهری را شامل میشود، زنگ خطری جدی برای سیاستگذاران حوزه مسکن است.
شاید این تصور وجود داشته باشد که ناامیدی از خرید مسکن پدیدهای تازه نیست و همواره با شدت و ضعف وجود داشته است. اما نگاهی به روند تاریخی دادهها خلاف این را اثبات میکند. در پاییز و زمستان سال ۱۴۰۰، نسبت شهروندانی که امکان خرید مسکن در یک سال آینده را کاملاً منتفی میدانستند، حدود ۷۱.۶ درصد بود. اما از سال ۱۴۰۱ به بعد، این شاخص با عبور از مرز ۸۶ درصد، به سطحی بیسابقه دست یافت. این جهشِ حدود ۱۵ درصدی در فاصلهای کوتاه، نشاندهنده شوک عمیقی است که در این سالها به پیکره بازار مسکن وارد شده و چشمانداز آن را برای همیشه دگرگون کرده است.
یکی از تلخترین یافتههای این پژوهش، وضعیت مالکان فعلی است. حدود ۷۹.۷ درصد از دارندگان مسکن اعلام کردهاند که اصلاً احتمال ندارد بتوانند خانه فعلی خود را با واحدی دیگر تعویض کنند. این نرخ در چهار سال گذشته تقریباً ثابت مانده و نشاندهنده قفل شدگی کامل بازار معاملات مسکن است. زمانی که مالکانی که به دنبال خرید خانهای بزرگتر یا مناسبتر هستند، از ترس نابسامانی بازار و پیشبینیناپذیری قیمتها دست از معامله میکشند، عملاً چرخه جابهجایی مسکن از حرکت بازمیایستد و رکود بر بازار سایه میافکند.
این وضعیت اسفبار محدود به بازار مسکن نیست و بازار خودرو نیز روزگار مشابهی را تجربه میکند. بر اساس نظرسنجیهای انجامشده، حدود ۷۵ درصد از شهروندان احتمال خرید خودرو در سال آینده را کاملاً منتفی دانستهاند. این در حالی است که خودرو در ایران از یک وسیله نقلیه مصرفی به کالایی سرمایهای و دستنیافتنی تبدیل شده که تهیه آن برای اکثریت جامعه غیرممکن است. شکاف طبقاتی در این حوزه با وضوح بیشتری قابل مشاهده است. در میان افرادی که درآمدشان کفاف هزینههای روزمره را نمیدهد، ۸۲.۸ درصد خرید خودرو را ناممکن میدانند. اما حتی در میان کسانی که دخل و خرجشان با یکدیگر همخوانی دارد، باز هم ۶۷.۲ درصد نسبت به خرید خودرو ابراز ناامیدی کردهاند. این بدان معناست که داشتن درآمد متوسط نیز دیگر تضمینی برای تملک خودرو نیست. جالب توجه آنکه شاغلان بخش خصوصی و آزاد، اندکی امیدوارتر از سایر گروهها هستند، اما این امید نیز در مقایسه با ابعاد کلی ناامیدی، سهم ناچیزی را تشکیل میدهد.
پنج عامل کلیدی در شکلگیری ناامیدی فراگیر
بررسی کارشناسانه دادهها نشان میدهد که پنج عامل اصلی در شکلگیری و تعمیق این ناامیدی نقش داشتهاند:
۱. تورم افسارگسیخته و رشد بیسابقه قیمتها: جهشهای پیدرپی قیمت مسکن در سالهای اخیر، بهویژه پس از تحولات ارزی، باعث شده که قدرت خرید مردم بهطور کامل تحلیل رود. شکاف عمیق میان رشد درآمدهای اسمی و تورم بخش مسکن، امکان هرگونه برنامهریزی برای خرید را از متقاضیان سلب کرده است.
۲. بیثباتی اقتصادی و پیشبینیناپذیری آینده بازار: نوسانات شدید و غیرقابل پیشبینی قیمتها، مالکان را از فروش خانه خود و خرید جایگزین بازداشته است. این بیاعتمادی جمعی به آینده بازار، معاملات را به حداقل ممکن رسانده و چرخه جابهجایی مسکن را متوقف کرده است.
۳. ناکارآمدی تسهیلات بانکی: وامهای مسکن در شرایط فعلی عملاً کارایی خود را از دست دادهاند. مبلغ تسهیلات در مقایسه با قیمتهای نجومی مسکن چنان ناچیز است که نمیتواند گرهای از متقاضیان بگشاید. از سوی دیگر، شرایط دریافت وام نیز چنان دشوار است که بسیاری از شهروندان توانایی استفاده از آن را ندارند.
۴. کاهش شدید قدرت خرید خانوار: تورم فزاینده در بازارهای مصرفی، هزینههای خوراک، پوشاک و سایر نیازهای روزمره را چنان افزایش داده که بخش عمده درآمد خانوار صرف تأمین این نیازها میشود و پساندازی برای خرید مسکن یا خودرو باقی نمیماند.
۵. رانتخواری و غلبه تقاضای سوداگرانه: بازار مسکن در سالهای اخیر به میدانی برای سوداگری و واسطهگری تبدیل شده است. تقاضای سرمایهای و سوداگرانه، که به دنبال سودهای بادآورده از نوسانات قیمت است، بر تقاضای واقعی برای خرید مسکن غلبه کرده و دسترسی اقشار متوسط و پایین را به این کالای اساسی دشوارتر ساخته است.
مرکز افکارسنجی ملت در تحلیل خود نتیجهگیری میکند که ناامیدی از خرید مسکن به یک روند جمعی و فراگیر تبدیل شده است. این پدیده صرفاً یک مسئله اقتصادی نیست، بلکه به معضلی اجتماعی بدل شده که میتواند پیامدهای گستردهای از جمله کاهش نرخ ازدواج، افزایش سن استقلال جوانان، تشدید مهاجرت و کاهش امید به آینده را در پی داشته باشد. یافتههای این پژوهش نشان میدهد که دیگر نمیتوان با اقدامات مقطعی و مسکنگونه به استقبال حل مشکل بازار مسکن رفت. آنچه لازم است، بازنگری اساسی در سیاستهای اقتصادی و مسکن کشور است. مهار تورم، ایجاد ثبات اقتصادی، افزایش قدرت خرید مردم، اصلاح سازوکارهای تأمین مالی مسکن و مبارزه جدی با سوداگری و واسطهگری، پیششرطهای ضروری برای بازگرداندن رونق به این بازار و بازگرداندن امید به جامعه است. در شرایطی که آمارها از ناامیدی بیش از ۸۴ درصدی جامعه از خرید مسکن حکایت دارد و حتی مالکان نیز امکان جابهجایی را از دست دادهاند، این پرسش اساسی مطرح میشود که آیا سیاستگذاران و برنامهریزان اقتصادی کشور برای بازگرداندن امید به جامعه برنامهای مدون و عملیاتی دارند، یا باید منتظر ماند و نظارهگر افزایش این درصد ناامیدی تا مرز ۱۰۰ درصد بود؟
